Baumängel feststellen, rügen, Frist setzen

Sie bauen und stellen Mängel fest. Ein kleiner Leitfaden wie Sie verfahren sollten:

  • Mangel feststellen und dokumentieren;
  • Mangel rügen und Frist zur Erledigung setzen;
  • angemessenen Teil des Baupreises einbehalten;
  • Über das weiteres Vorgehen für den Fall des fruchtlosen Ablaufes der Frist entscheiden

Leitfaden für den Umgang mit Baumängeln:

  • Mangel feststellen und dokumentieren:

Der erste Schritt besteht darin, den Mangel sachlich und technisch korrekt festzustellen. Nach der Symptomtheorie des BGH genügt es zwar den inhaltlichen Anforderungen, die an ein wirksamen Nacherfüllungsverlangens zu stellen sind, lediglich das äußere objektive Erscheinungsbild des Mangels exakt zu beschreiben, ohne gleichzeitig auch die Mangelursache zu benennen.

Da die Entscheidung über den Umgang mit dem Mangel aber von der Kenntnis der Mangelursache abhängt, ist zu empfehlen, sich bei der Feststellung des Mangels nicht damit zu begnügen, die Mangelsymptome festgehalten zu haben.

Ein einfaches Beispiel:

Im Keller des Neubaues steht nach jedem Regenguss Wasser. Das Eindringen des Niederschlagswasser ist dabei lediglich das Symptom des Mangels und recht einfach zu dokumentieren. Ungleich schwerer ist es allerdings, die Ursache des Eindringens festzustellen. So kann bereits bei der Planung der Fehler gemacht worden sein, die  Bodenbeschaffenheit nicht auseinander beurteilt zu haben und damit verzäumt zu haben  eine Drainage oder eine stärkere Abdichtung des Kellers in Erwägung zu ziehen. Aber natürlich kann es auch Fehler bei der Bauausführung geben.

Je nach tatsächlicher Ursache ergeben sich ganz unterschiedliche Reparaturszenarien und gegebenenfalls unterschiedliche Anspruchsgegner, wenn verschiedene Gewerke betroffen sind mit denen gesonderte Verträge abgeschlossen wurden.

Daher kann es sinnvoll sein, einen Sachverständigen mit der Feststellung der Ursache des Mangels zu beauftragen, um eine sachgerechte Entscheidung über das weitere Vorgehen treffen zu können. Das ist natürlich mit weiteren Kosten verbunden, die unter Umständen nicht unerheblich sein können und bei denen man nicht sicher sein kann, ob sie als notwendige Kosten der Rechtsverfolgung von denjenigen erstattet werden müssen, der für den Mangel haftet.

  • Mangel rügen und Frist zur Nacherfüllung setzen:

Die Mängelrüge unterliegt keinen Formerfordernissen, sollte aber aus Beweisgründen schriftlich erfolgen. In inhaltliche Hinsicht ist es empfehlenswert, zumindest das Mangelsymptom möglichst präzise zu beschreiben und deutlich zu machen, dass eine Behebung des Mangels geltend gemacht wird.

Da es sich bei der Nachfristsetzung um eine geschäftsähnliche Handlung handelt, die zu weitreichenden Sekundäransprüchen führt, gelten höhere Anforderungen, als bei der bloßen Mahnung. Der Bauherr muss dem Bauunternehmer daher deutlich machen, dass diesem lediglich ein bestimmter Zeitraum zur Mängelbehebung zur Verfügung steht (BGH, Urteil vom 13.07.2016, Az.: VIII ZR 49/15). Die Nennung eines bestimmten Termins bedürfe es nach dieser Rechtsprechung zum Kaufrecht jedoch nicht. Der BGH sieht die Bitte um “schnelle Behebung” der vorhandenen Mängel für ausreichend an.

Im Baurecht ist jedoch dringend zu empfehlen, eine Frist zu setzen und ggf. die Aufforderung zur Mangelbeseitigung sogar mit einer gestaffelten Frist zu verbinden, also dem Unternehmer zunächst eine Frist zu setzen, innerhalb derer er seine Bereitschaft und/oder rechtliche Verpflichtung zur Mängelbeseitigung  zu bestätigen, ferner dem Unternehmer eine Frist zum Beginn der Nacherfüllung und schließlich eine Frist zur Fertigstellung der Nacherfüllung zu setzen.

Die Angemessenheit der Frist richtet sich vorrangig nach der konkreten Parteiabrede. Wieviel Zeit dem Schuldner zur Leistungserbringung zu gewähren ist, ist anhand der Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Faktoren hierfür können u.a. der Leistungsumfang, die Dauer der bisherigen Leistungsverzögerung, die Dringlichkeit des Geschäfts sowie die persönlichen Verhältnisse und tatsächlichen Möglichkeiten des Schuldners sein.

Es kommt daher nicht darauf an, wie lange ein Unternehmer üblicherweise für die Ausführung der geforderten Arbeit benötigt. Die Angemessenheit richtet sich vielmehr nach der Zeit innerhalb derer der Bauunternehmer unter größtmöglichen Anstrengungen und Personal- sowie Maschineneinsatz den gerügten Mangel beseitigen kann.

  • angemessenen Teil des Baupreises einbehalten:

Soweit die Beseitigung eines Mangels verlangt werden kann, kann bei BGB-bauverträgen nach § 641 Absatz 3 BGB die Zahlung eines angemessenen Teiles der vereinbarten Vergütung verweigert werden. Die Mindesthöhe des Einbehaltenes beläuft sich auf das dreifache der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten. Dies gilt auch für den Zeitraum vor Abnahme des Werkes, wenn der Unternehmer Abschlagszahlungen gemäß § 632 a BGB begehrt.

  • Weiteres Vorgehen, wenn die Nacherfüllungsfrist fruchtlos verstreicht:

Wenn die Nacherfüllungsfrist fruchtlos verstrichen ist, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, eine weitere Frist (Nachfrist) zu setzen, wobei man als Bauherr dann daran gebunden ist, den Ablauf auch dieser Frist abzuwarten und erst nach deren fruchtlosen Ablaufes zu den übrigen Gewährleistungsrechten übergehen kann.

Dann stehen einem jedoch mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, die im Einzelfall sorgfältig gegeneinander abgewogen werden sollten: Selbstvorname, Rücktritt, Minderung und Schadensersatz.

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