Kündigungsfristen bei Altverträgen

  • Für eine ordentliche Kündigung des Mieters eines so genannten Altvertrages, also eines Vertrages, der vor dem 01. September 2001 abgeschlossen worden ist, gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, soweit die Kündigung nach dem 01. Juni 2005 ausgesprochen worden ist.
  • Diese Rechtslage wollte der Gesetzgeber bereits mit dem Mietrechtsreformgesetz, das seit dem 01. September 2001 in Kraft ist, herbeiführen. Sie gilt nunmehr jedoch erst seit einer klarstellenden Gesetzesänderung. Dem liegt zu Grunde, dass in der juristischen Lehre und in der Rechtsprechung Streit über die Frage entstand, ob die vom Gesetzgeber beabsichtigte Rechtslage sich tatsächlich bereits mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform ergab. Diesen Streit hatte der BGH mit seinem Urteil vom 18. Juni 2003 (VIII ZR 240/02) entschieden und kam zu dem Ergebnis, dass der gesetzgeberische Wille eben nicht in der Formulierung des Gesetzes zum Ausdruck komme. Es gülten nach Auffassung des BGH vielmehr die in dem Altvertrag zitierten damaligen gesetzlichen Regelungen. Der BGH hatte sich in diesem Verfahren mit einem Fall zu befassen, in dem ein, im Jahre 1995 geschlossener, Wohnraummietvertrag mit Schreiben vom 01. September 2001 durch den Mieter gekündigt wurde. Der Mieter vertrat die Auffassung der Vertrag würde zum 30. November 2001 geendet haben während der Vermieter der Meinung war, der Vertrag würde erst zum 28. Februar 2002 beendet gewesen sein. Der Vertrag enthielt unter anderem folgende Regelung:
  • § 2 Ziffer 2.) “… Die Kündigungsfrist beträgt … 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes 5 Jahre vergangen sind …”
  • Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass diese Formularklausel nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam ist. Der Einwand, diese Klausel sei unwirksam, weil sie von der Regelung über die Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB zum Nachteil des Mieters abweiche, hatte der Bundesgerichtshof mit der Begründung zurückgewiesen, die Regelung in Abs. 4 derselben Vorschrift, nach der eine Abweichung zum Nachteil des Mieters unwirksam sei, fänden nach Art. 229 § 3 Abs. 10 des Einführungsgesetzes zum BGB auf den vorliegenden Fall keine Anwendung. Diese Vorschrift lautete in ihrer damaligen Fassung wie folgt:
  • “… (10) § 573c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind.”.
  • Der Bundesgerichtshof hat in der Regelung des Paragrafen 2 Ziffer 2 des Mietvertrages eine entsprechende vertragliche Vereinbarung gesehen und damit auch die Auffassung zurückgewiesen, die genannte Übergangsregelung sei dahin gehend einschränkend auszulegen, dass das Verbot nachteiliger Abweichung aus § 573c Abs. 4 auf Verträge Anwendung fände, in denen lediglich die vor dem 1. September 2001 gültige Rechtslage zitiert.
  • Da der Gesetzgeber jedoch beabsichtigte, dass bereits mit der Mietrechtsreform eine Geltung der dreimonatigen Frist auch für Altverträge Platz greift, hat er nachgebessert und mit einer Änderung der entsprechenden Übergangsvorschrift klargestellt, dass für Kündigungen, die nach dem 01. Juni 2005 ausgesprochen werden, quasi in jedem Fall das neue Recht gilt. Die Übergangsvorschrift lautet nunmehr wie folgt:
  • “… (10) § 573c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind.”

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