Modernisierung und Mieterhöhung

Modernisierung von vermietetem Wohnraum. Ein kleiner Überblick zur Rechtslage und zum Verfahren:

 

Einleitung:

Die Zuspitzung auf dem Wohnungsmarkt in den Ballungszentren führte in den 2000er Jahren dazu, dass sich Mietproblematiken aus Sicht des Mieters häufig als existenzielle Fragestellungen darstellten.

Als besonderes Spannungsfeld erwies sich die politische gewollte energetische Modernisierung von Wohnraum. Aus dem Energieeinspargesetzes (EnEG) ergaben sich für Vermieter wirtschaftliche Zwänge und für Mieter u.U. Verdrängungsprozesse, die eine Belastungsprobe für gewachsene Sozialstrukturen und damit letztendlich auch einer homogenen Entwicklung urbaner Räume darstellten. Die Regelungen des Wohnraummietrechtes schienen in den damaligen Fassungen der §§ 554 bis 559b BGB, was die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bestätigte, nur wenig Instrumentarien zur Verfügung zu stellen, das Spannungsverhältnis aufzulösen.

Insbesondere der Umstand, dass die Verpflichtung des Mieters zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme von der Frage abhing, ob diese für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte darstelle, führte zu einer Blockade eigentlich gewünschter Modernisierungsprozesse.

In diese Spannungssituation griff der Gesetzgeber Anfang Februar 2013 durch das Mietrechtsänderungsgesetz ein, und regelte unter anderem einen

• • Ausschluss der Mietminderung für die ersten drei Monate der Baumaßnahmen, sowie eine
  • Verlagerung der wirtschaftlichen Härtefallregelung auf das Mieterhöhungsverfahren.

Damit gelang eine Entzerrung des Modernisierungsverfahrens, dass sich in zwei Abschnitte gliedert:

• • Durchführung der Modernisierungsmaßnahme und
  • Durchführung der Mieterhöhung

Rückblick:

Bis zu diesen Änderungen war es geboten, bereits mit Erhalt der Modernisierungsankündigung des Vermieters eine Entscheidung über den Fortbestand des Mietverhältnisses zu treffen, weil es notwendig war, eine etwaige wirtschaftliche Härte durch die voraussichtliche Mieterhöhung rechtzeitig vor Beginn der Baumaßnahme geltend zu machen. Dafür gab es vor dem Mietrechtsänderungsgesetz keine Möglichkeit mehr im späteren Mieterhöhungsverfahren.

Bereits der erste Abschnitt der Modernisierungsmaßnahme war daher von dem Spannungsverhältnis zwischen Eigentumsrechten des Vermieters und Besitzrechten der Mieterrechter gekennzeichnet.

Dem Vermieter ist es letztendlich mit Blick auf Art. 14 GG grundsätzlich zuzubilligen, mit seinem Eigentum so zu verfahren, wie er es für richtig hält. Daher ist zunächst davon auszugehen, dass ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich durchführen darf und die betroffenen Mieter die Beeinträchtigungen durch die entsprechenden Arbeiten dulden müssen. Diese Rechte des Eigentümers finden allerdings ihre Grenzen, soweit die Gebrauchsnutzungsrechte des Mieters im Kern bedroht sind. Der Gesetzgeber normierte in § 554 BGB a.F. dafür als Abgrenzungsmaßstab den Begriff der nicht zu rechtfertigenden Härte.

Der Vermieter war daher daran gehindert, Modernisierungsmaßnahme durchzuführen, soweit diese für den betroffenen Mieter eine ebensolche Härte darstellen würden. In diesem Fall brauchte der Mieter die Maßnahmen nicht zu dulden was er auch gerichtlich durchsetzen konnte.

Damit der Mieter überhaupt die Gelegenheit bekam, sich über seine Duldungspflicht Klarheit zu verschaffen, sah der insofern auf Mieterschutz bedachte Gesetzgeber vor, dass der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vor deren Beginn unter Beachtung bestimmter Formvorschriften mitteilen musste. Fehlte es an einer ordnungsgemäßen Mitteilung musste der Mieter die Maßnahme schon allein deswegen nicht dulden, weil der Duldungsanspruch des Vermieters nicht fällig wurde.

Bei Zugang einer Modernisierungsankündigung ergaben sich daher folgende Fragen:

• • Entspricht die Erklärung des Vermieters den formellen Anforderungen?
  • Sind die Maßnahmen im Übrigen zu dulden?
  • Sollte das Sonderkündigungsrecht aus § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB a.F. ausgeübt werden?
  • Ist es sinnvoll, einen Vorschuss auf eine angemessene Erstattung voraussichtlicher, durch die absehbaren Baumaßnahmen notwendigen, Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB a.F. geltend zu mache?
  • Wann und wie ist die Miete für den konkreten Zeitraum der Beeinträchtigung des Wohnwertes durch die Baumaßnahmen zu mindern?

Neuregelung:

Die wohl entscheidende Änderung ist darin zu sehen, dass der Einwand, die zukünftige Miete würde eine – wirtschaftliche – Härte darstellen, nicht mehr in der ersten Phase des Modernisierungsverfahrens, die Duldung betreffend, sondern erst in der zweiten Phase, die Durchführung der Mieterhöhung betreffend, eine Rolle spielt. Das ist interessengerecht. Ob die Regelung des Mietminderungsausschlusses nach § 536 Abs. 1a BGB interessengerecht ist, dürfte allerdings fraglich sein, zumal deren Begründung der Förderung und der Erleichterung energetischer Modernisierungen eine dem Zivilrecht dogmatisch sachfremde Erwägungen darstellen dürften.

• • Ansonsten verbleibt es dabei, dass
  • formelle Anforderungen der Modernisierungsankündigung nunmehr aus § 555c BGB zu beachten sind,
  • mit Ausnahme der Mieterhöhung selbst, aus übrigen Härtegründen nach § 555d Abs. 2, 3 die Duldung verweigert werden kann,
  • ein Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB geltend gemacht werden kann, sowie
  • Aufwendungsersatz nach § 555a Abs. 3 BGB bzw. § 555d Abs. 6 BGB verlangt werden kann.

Anwendbarkeit:

Der Vermieter kann grundsätzlich im Rahmen aller Wohnraummietverhältnisse Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Allerdings ist eine Erhöhung der Miete danach nur möglich, soweit nicht ein gesetzlicher oder vertraglicher Ausschlusstatbestand greift:

• • Gesetzlich ist die Modernisierungsmieterhöhung bei wirksamer Staffelmietvereinbarung nach § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB vollständig und bei wirksamer Indexmietenvereinbarung nach § 557 b Abs. 2 Satz 2 BGB teilweise ausgeschlossen.
  • Des Weiteren können die Parteien des Mietvertrages einen Ausschluss der Modernisierungsmieterhöhung vereinbaren und zwar auch konkludent, was anzunehmen war, wenn sich der Vermieter im Vertrag verpflichtete, bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen.

Verhältnis zu § 558 BGB:

Modernisierungsmieterhöhungen können neben Mieterhöhungen zum ortsüblichen Vergleichsmietzins nach § 558 BGB vorgenommen werden, wobei allerdings eine Kumulation der Mieterhöhungen nicht möglich ist.

Die Grenzen der Kombination ergeben sich aus § 558 Abs. 2 und 3 BGB. Diese Vorschriften regeln die Bemessung bzw. die Berechnung der sog. ortsüblichen Vergleichsmiete und der sog. Kappungsgrenze. Während die Vergleichsmiete danach zu ermitteln ist, was tatsächlich für vergleichbare Wohnungen gezahlt wird, kommt es bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht auf Mieterhöhungen nach § 559 BGB an. Somit bleiben diese Mieterhöhungen dabei außer Acht.

Fazit: der Vermieter kann auch nach einer Modernisierungserhöhung nach § 558 BGB die Miete erhöhen, solange die Mieterhöhungen – ohne Einrechnung derjenigen nach § 559 BGB – binnen der letzten drei Jahre nicht 20 % bzw. ggf. 15% der Miete übersteigen.

 

Durchführung der Mieterhöhung

Der zweite Abschnitt des Modernisierungsverfahrens, betreffend die Durchführung der Mieterhöhung regelte der Gesetzgeber in den §§ 559 bis 559 b BGB. Nach § 559 Abs. 1 i.V.m. § 555b Nr. 1 bis 6 BGB ist die Durchsetzung einer Mieterhöhung davon abhängig, dass der Vermieter baulichen Veränderung durchführte,

• • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig einsparen,
  • durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird,
  • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  • die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern,
  • nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken,
  • oder es sind andere baulichen Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt worden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Dabei stellt sich oftmals die Abgrenzung zur bloßen Instandsetzungsmaßnahme, zu der der Vermieter ohnehin nach dem Mietvertrag auf seine Kosten verpflichtet ist, als schwierig dar. Insofern ist im Einzelfall genau anhand des Erhaltungszustandes des Objektes zu prüfen, ob die angekündigte Baumaßnahme sich u.U. doch nur als Instandsetzungsmaßnahme darstellt.

Soweit die vorgenannten materiellen Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wobei er sich allerdings Drittmittel anrechnen lassen muss, so zum Beispiel:

• • öffentliche Förderungen und
  • ersparte Instandsetzungskosten

Das Mieterhöhungsverlangen muss den formellen Anforderungen aus § 559b Abs. 1 BGB genügen. Danach muss die Mieterhöhung dem Mieter in Textform erklärt werden und eine Berechnung der entstandenen Kosten sowie eine Erläuterung der sich daraus ergebenden Erhöhung anhand der Voraussetzungen der §§ 559 und 559a BGB enthalten.

Der Mieter würde sodann die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monates nach dem Zugang der Erklärung schulden, soweit der Vermieter die Maßnahme entsprechend des § 555c Abs. 1 und 3-5 BGB ankündigte. Ansonsten verlängerte sich die Frist um sechs Monate. Das gilt auch, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die Ankündigung um mehr als 10 % übersteigt.

Mit dem Zugang des vorgenannten Erhöhungsverlangens läuft eine Frist für ein Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monates nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monates kündigen.

Innerhalb dieser Frist sollte der Mieter sich daher über die Ordnungsmäßigkeit der Kalkulation des Vermieters informieren.

 

Foto: Jürgen Fälchle – Fotolia