Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden. BGH, Urteil vom 6. April 2005 (Az. XII ZR 225/03)

Zu diesem Ergebnis kommt der BGH im Wege einer Auslegung des Begriffes der „Miete“ in § 536 BGB, der laut Gesetz Ausgangspunkt für die Berechnung der Minderung ist. Danach seien Betriebskosten jedenfalls nach der Systematik des Gesetzes als Bestandteil der Miete anzusehen. Da der Vermieter eine Gesamtleistung schulde, die in Ermangelung anders lautender Vereinbarung, auch die Versorgung mit Versorgung mit Energie, Wasser und Heizung umfasse, stelle sich ein Mangel stets als ein Mangel der geschuldeten Gesamtleistung ist mit der Folge dar, dass die dafür geschuldete gesamte Gegenleistung (Bruttomiete) gemindert werden muss, um die Äquivalenz zwischen Leistung und Gegenleistung wieder herzustellen.

Die Minderung sei, so führt der BGH weiter aus, Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzipes: Durch die Mietminderung solle das von den Vertragsparteien festgelegte Äquivalenzverhältnis zwischen den Leistungen des Vermieters – der Bereitstellung einer im Vertragssinne nutzbaren Mietsache – und der Leistung des Mieters – der Mietzahlung – bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden. Für eine reduzierte Vermieterleistung solle der Mieter auch nur reduziert leisten müssen.

Dabei lasse sich die Vermieterleistung – Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache – nicht in eine Fülle von isolierten Einzelleistungen zerlegen, die gleichsam um die Raumüberlassung herumgruppiert sind. Vielmehr sind sie mit dieser unlösbar vernetzt; es handelt sich um eine komplexe Leistung. Die vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Grundmiete und Nebenkosten) sei die Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung. Der Mieter zahle nicht etwa isoliert jede Nebenleistung, sondern ein Gesamtentgelt.

Auch wenn der Vermieter die Höhe der Nebenleistungen nur beschränkt beeinflussen kann, so hat er sich doch zur uneingeschränkten Erbringung der Nebenleistungen verpflichtet. Dementsprechend besteht auch die Gegenleistung des Mieters in einer einheitlichen Leistung, unabhängig davon, wie die Nebenkosten im Einzelnen gemäß der vertraglichen Vereinbarung zu bezahlen sind. Daraus ergibt sich, dass ein Mangel der Haupt- oder einer Nebenleistung stets ein Mangel der geschuldeten Gesamtleistung ist mit der Folge, dass die dafür geschuldete gesamte Gegenleistung (Bruttomiete) gemindert werden muss, um die Äquivalenz wieder herzustellen.

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