Zukünftige Miete als Härtefall

Erste Erfahrungen mit der Mietrechtsreform 2013:

Die bisherige Rechtslage war davon gekennzeichnet, dass der Mieter im Falle einer wirtschaftlichen Härte die Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden brauchte. Diese Folge bedeutete in mehrerlei Hinsicht für die Beteiligten ein großes Problem, das der Gesetzgeber nun dadurch gelöst hat, dass die wirtschaftliche Härte nicht mehr wie bisher zu einer Duldungsverweigerung führen konnte, sondern vielmehr erst im Verfahren der Umlage der erhöhten Miete zu berücksichtigen ist.

Damit ist es aus Mietersicht nicht mehr möglich und auch nicht mehr notwendig, wegen einer wirtschaftlichen Härte die Duldung zu verweigern und gegebenenfalls einen Baustopp herbeizuführen, was bisher durchaus erhebliche Konsequenzen nachziehen konnte und daher viele vor diesem Schritt zurückschreckten und daher ihre wirtschaftliche Härte nicht geltend machten und damit letztendlich aus der Wohnung verdrängt worden.

Aus Vermietersicht ergibt sich nunmehr die erfreuliche Möglichkeit, die Modernisierungsmaßnahme gleichwohl wirtschaftliche Härte für einzelne Mieter durchzuführen, was auch im Sinne eines allgemeinen Interesses an der Energieeinsparung sein dürfte.

Letztendlich ergibt sich damit für beide Seiten im Hinblick auf den Aspekt der wirtschaftlichen Härte eine wesentlich entspanntere Situation, da es nunmehr nicht nötig ist, im Zusammenhang mit der Duldungsverweigerung bzw. der Duldung Durchsetzung zu taktieren.

Zu beachten ist jedoch aus Mietersicht, dass die wirtschaftliche Härte ebenso wie etwaige andere Härtegründe im Rahmen einer Erklärungsfrist, die durch die Mietrechtsreform normiert worden ist, gegenüber dem Vermieter in Textform mitzuteilen. Insofern dürfte mit Interesse zu verfolgen sein, wie die Rechtsprechung in Zukunft die formelle und inhaltliche Wirksamkeit derartiger Erklärungen bewerten wird.

Die Praxis hat in zwischen allerdings schon gezeigt, dass diese Fristsetzung aus § 555 d BGB neue Konfliktveranlassung bietet. Die Regelung lautet wie folgt:

“(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht.”

So ist zum Beispiel von einem großen Hamburger Vermieter bekannt, dass er die Zeitpunkte von Modernisierungsankündigung und Baubeginn so wählt, dass der Baubeginn mit dem Zeitpunkt des Ablaufes der Erklärungsfrist zusammenfällt. Dies widerspricht in eklatanter Weise der Rechtslage und unter läuft die gesetzgeberische Zielsetzung, die dieser mit der Reform des Modernisierungsverfahrens insofern verfolgt. Hierzu im einzelnen:

Zunächst verstößt diese Verfahrensweise gegen die Regelung, dass der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vor Beginn ankündigen muss, da die Erklärungsfrist bereits zum Ende des Monates ausläuft, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Die Erklärungsfrist läuft daher maximal knapp zwei Monate und minimal etwas mehr als ein Monat.

Der Gesetzgeber dürfte bei der Bemessung der Länge dieser Frist erwogen haben, dass der Vermieter bis zum Beginn der Baumaßnahmen, der bei rechtzeitiger Modernisierungsankündigung erst nach drei Monaten erfolgt, ausreichend Gelegenheit haben soll, die Härtegründe zu prüfen und gegebenenfalls mit dem entsprechenden Mieter eine diesbezügliche Regelung zu finden. Dies ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Endes der Erklärungsfrist mit den Baumaßnahmen beginnt. Der Vermieter unterläuft damit die gesetzgeberische Zielsetzung und erweckt den Eindruck, etwaige Härtegründe seiner Mieter würden ihn überhaupt nicht interessieren.

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