Der zweite Abschnitt des Modernisierungsverfahrens, betreffend die Durchführung der Mieterhöhung hat der Gesetzgeber in den §§ 559 und 559 b BGB geregelt. Nach § 559 BGB ist die Durchsetzung einer entsprechenden Mieterhöhung davon abhängig, dass der Vermieter
- baulichen Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, (mehr …)
- die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, (mehr …)
- nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken, (mehr …)
- oder es sind andere baulichen Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt worden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
Dabei stellt sich oftmals die Abgrenzung zur bloßen Instandsetzungsmaßnahme, zu der der Vermieter ohnehin nach dem Mietvertrag auf seine Kosten verpflichtet ist, als schwierig dar. Insofern ist im Einzelfall genau anhand des Erhaltungszustandes des Objektes zu prüfen, ob die angekündigte Baumaßnahme sich u.U. doch nur als Instandsetzungsmaßnahme darstellt.
So weit die vorgenannten materielle Voraussetzung erfüllt sind, kann der Vermieter die jährliche Miete um
der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten umlegen, wobei er sich allerdings so genannte Drittmittel so zum Beispiel
- öffentliche Förderungen und
- ersparte Instandsetzungskosten
anrechnen lassen muss. Damit der Vermieter eine dementsprechende Änderung des Mietzinses überhaupt herbeiführt, muss er die danach errechnete Mieterhöhung in Textform unter Beachtung bestimmter Formvorschriften gegenüber dem Mieter geltend machen. Dieser würde sodann die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monates nach dem Zugang der Erklärung schulden. Diese Fristen würden sich verlängern, falls der Vermieter die Maßnahmen nicht rechtzeitig angekündigt hätte. Mit dem Zugang des vorgenannten Erhöhungsverlangens läuft eine Frist für ein Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monates nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monates kündigen.
Innerhalb dieser Frist sollte der Mieter sich daher über die Ordnungsmäßigkeit der Kalkulation des Vermieters informieren.