Der Gesetzgeber hat in § 559 Abs. 1 BGB lediglich geregelt, dass der Vermieter bis zu 8 % der für die jeweilige Wohnung aufgewandten Kosten auf die jährliche Miete umlegen kann. Da damit lediglich ein Prozentsatz (der Kosten) als Grenze benannt worden ist, besteht keine absolute Grenzziehung, da es in der Hand des Vermieters liegt, die Höhe der Kosten zu gestalten. Mit anderen Worten 8 % von einer halben Million € ist schlicht weniger als 8 % von 1 Million €.
Auf diesem Hintergrund haben sich in Lehre und Rechtsprechung Meinungen herausgebildet, dennoch gewisse Grenzziehungen der Modernisierungsumlage vorzunehmen. Dabei hat insbesondere das Oberlandesgericht Karlsruhe in seinem Rechtsentscheid vom 20. September 1984 ( Az. 9 REMiet 6/83, WuM 1985, 17-18) das Gebot der Wirtschaftlichkeit der Mieterhöhung herausgestellt, ohne allerdings konkrete Grenzen zu benennen. Dies ist in der Folgezeit durch andere Gerichte vorgenommen worden. So hat zum Beispiel das Landgericht Köln oder auch das Landgericht Lüneburg die Modernisierungsumlage auf das Doppelte der Heizkostenersparnis begrenzt. Das Landgericht Berlin hat die Grenze bei dem dreifachen der Heizkostenersparnis gesehen.
Dieser Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 3. März 2004 (Az. VIII ZR 149/03) unter Hinweis auf die eindeutige Gesetzeslage eine Absage erteilt. Die Bestrebungen einer Begrenzung der Modernisierungsumlage würden danach keine gesetzliche Grundlage finden. Insbesondere ergebe sich aus den Gesetzesmaterialien, dass der Gesetzgeber gerade vorhatte, auf eine solche Grenzziehung zu verzichten. Dies ergebe sich aus den einschlägigen Bundestagsdrucksachen zu der Vorgängervorschrift, dem § 3 des Miethöhegesetzes (MHG), dass mit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 in das Bürgerliche Gesetzbuch Eingang gefunden hat.
Danach ist zwar zunächst in dem Entwurf zu dem entsprechenden Gesetz eine Kappungsgrenze bei 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgesehen worden. Dies wurde allerdings im weiteren Gesetzgebungsverfahren mit der Begründung gestrichen, solch eine Regelung würde die Durchsetzung von Mieterhöhungen erschweren und dadurch den Anreiz zu dringend notwendigen Modernisierungen untergraben.
Weiter wurde es abgelehnt, in die entsprechende Vorschrift eine Härteklausel einzufügen, wonach der Vermieter nicht zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung berechtigt gewesen wäre, wenn die Mieterhöhung in einem erheblichen Missverhältnis zu den für den Mieter zu erwartenden Vorteilen steht.
Dieser ursprüngliche gesetzgeberische Gedanke wurde im Übrigen, so konstatiert der Bundesgerichtshof zu Recht, im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes aus dem Jahre 2001 fortgesetzt. Dabei hatte man sich im Bundesrat ausdrücklich mit der vorgenannten 200 % Grenze der Rechtsprechung auseinandergesetzt. Die Ausschüsse des Bundesrates empfahlen dabei ausdrücklich eine Aufnahme des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Dies fand jedoch keinen Eingang in das Gesetz.
Auf diesem Hintergrund könne das Fazit gezogen werden, dass die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 3. März 2004 so in der Tat zu Recht ergangen ist.
In Anbetracht der jedoch stetig steigenden Wohnraumpreise insbesondere in den Ballungszentren und der damit verbundenen Verknappung günstigen Wohnraumes stellt sich allerdings, wie die tägliche Praxis der Auseinandersetzung mit Verfahren der energetischen Modernisierung zeigt, die Frage, ob der Gesetzgeber eine Grenzziehung nicht doch aus sozialen Gründen normieren sollte, um ungezügelte modernisierungsbedingte Verdrängungsprozesse zu verhindern.