Der erste Abschnitt ist von dem Spannungsverhältnis zwischen Eigentumsrechten des Vermieters auf der einen Seite und auf der anderen Seite der Mieterrechte auf Gebrauchsnutzung der gemieteten Wohnung gekennzeichnet. Dem Vermieter ist es letztendlich mit Blick auf Art. 14 GG grundsätzlich zuzubilligen, mit seinem Eigentum so zu verfahren, wie er es für richtig hält. Daher ist zunächst davon auszugehen, dass ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich durchführen darf und die betroffenen Mieter die Beeinträchtigungen durch die entsprechenden Arbeiten dulden müssen.
Diese Rechte des Eigentümers finden allerdings ihre Grenzen, soweit die Gebrauchsnutzungsrechte des Mieters im Kern bedroht sind. Der Gesetzgeber hat in § 555 d Abs. 2 BGB dafür als Abgrenzungsmaßstab den Begriff der „nicht zu rechtfertigenden Härte“ normiert. Der Vermieter ist daher daran gehindert, Modernisierungsmaßnahme durchzuführen, soweit diese für den betroffenen Mieter eine ebensolche Härte darstellen würden. In diesem Fall braucht der Mieter die Maßnahmen nicht zu dulden was er auch gerichtlich durchsetzen kann.
Damit der Mieter überhaupt die Gelegenheit hat, sich über seine Duldungspflicht Klarheit zu verschaffen, hat der insofern auf Mieterschutz bedachte Gesetzgeber den Vermieter die Verpflichtung auferlegt, die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor deren Beginn unter Beachtung bestimmter Formvorschriften mitzuteilen. Fehlt es an einer ordnungsgemäßen Mitteilung muss der Mieter die Maßnahme schon allein dewegen nicht dulden, weil der Duldungsanspruch des Vermieters nicht fällig geworden ist.
Bei Zugang einer Modernisierungsankündigung ergeben sich daher folgende Fragen:
- Entspricht die Erklärung des Vermieters den formellen Anforderungen?
- Ist die Maßnahmen im Übrigen zu duldn? (mehr …)
- Sollte das Sonderkündigungsrecht aus § 555 e BGB ausgeübt werden?
- Ist es sinnvoll, einen Vorschuss auf eine angemessene Erstattung voraussichtlicher, durch die absehbaren Baumaßnahmen notwendigen, Aufwendungen gemäß § 555 d Abs. 6 i.V.m. § 555 a Abs. 3 BGB geltend zu mache? (mehr …)
- Wann und wie ist die Miete für den konkreten Zeitraum der Beeinträchtigung des Wohnwertes durch die Baumaßnahmen zu mindern?