Unter welchen Voraussetzungen der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht zu dulden hat, ergibt sich aus § 555 d Abs. 2 BGB. Danach hat der Mieter die Maßnahmen nicht zu dulden, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Danach sind bei der Interessenabwägung auf Mieterseite insbesondere die
- vorzunehmenden Arbeiten, die
- baulichen Folgen,
- vorausgegangene Aufwendungen des Mieters
zu berücksichtigen.
Dabei ist allerdings zu beachten, dass die zu erwartende Mieterhöhung nach § 555 d Abs. 2 Satz 2 BGB i.V.m. § 559 Abs. 4 BGB nur noch im Rahmen der Mieterhöhung selbst zu berücksichtigen ist und nicht Anlass zur Duldungsverweigerung sein kann, wie es noch nach früherem Recht der Fall war.
Gleichwohl dessen müssen Mieter nach § 555 d Absatz 3 BGB i.V.m. § 559 Abs. 5 BGB aber sämtliche etwaigen Härtegründe einschließlich solcher, die sich aus einer Mieterhöhung ergeben könnten, bis zum Ablauf des Monates, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform dem Vermieter mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist sind Härtegründe nur noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.
Die Mieterhöhung gilt nicht als Härte gilt, soweit die Mietsache vom Vermieter lediglich in einen Zustand versetzt wird, der als allgemein üblich anzusehen ist. (mehr …)
In § 555 c Abs. 1 BGB ist geregelt, dass der Vermieter die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor deren Beginn ankündigen muss wobei er den
-
- voraussichtlichen Beginn der Maßnahme, deren
- Art sowie ihren
- voraussichtlichen Umfang, deren
- voraussichtliche Dauer sowie die
- zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen hat.
Dies ist als Fälligkeitsvoraussetzung zu verstehen, wie das Landgericht Hamburg in seinen Beschlüssen vom 29. November 2009 festgestellt hat.
Auf diesem Hintergrund ergeben sich für die Duldungspflicht des Mieters folgende Voraussetzungen:
- Fälligkeit des Duldungsanspruches durch rechtzeitige (drei Monate vor Beginn) Vorlage einer den Anforderungen des § 554 Abs. 3 BGB entsprechenden Modernisierungsankündigung.
- Die beabsichtigte Maßnahme ist eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des Gesetzes.
- Keine Härte der beabsichtigten Maßnahmen für den Mieter, seine Familie und der Angehörigen seines Haushaltes.