Eigenbedarfskündigung erhalten

Die Kündigung wegen Eigenbedarfes weist die Besonderheit auf, dass sie ohne vorherige Anzeichen den Mieter quasi aus heiterem Himmel treffen kann, denn sie hat ihre Ursache allein in der Sphäre des Vermieters. Das trifft in dieser Deutlichkeit neben der Eigenbedarfskündigung eigentlich nur noch auf die Verwertungskündigung zu.

Dementsprechend wird der Konflikt um eine Eigenbedarfskündigung oft auch besonders hartnäckig ausgetragen, was zudem auch noch dadurch verstärkt wird, dass Eigenbedarfslagen eigentlich nur auftreten, wenn ein Vermieter einige wenige Wohnungen oder nur eine einzige Wohnung vermietet, was meist zu einem deutlich engeren Verhältnis zu dem Vermieter führt.

Kleiner Leitfaden für das Vorgehen, wenn man mit einer Eigenbedarfskündigung konfrontiert ist:

• Fristen beachten und sozialen Widerspruch rechtzeitig erheben: Zunächst ist die vom Vermieter angegebene Kündigungsfrist zu überprüfen. Die Fristen der ordentlichen Kündigung richten sich nach § 573 c BGB. Danach beträgt die Frist zunächst drei Monate und verlängern sich nur für den Vermeiter nach fünf und acht Jahren seit der Gebrauchsüberlassung um jeweils drei Monate. Die Kündigungsfristen gelten auch für Verträge, die vor der Mietrchtsreform vom 1. September 2001 geschlossen wurden (hierzu mehr …).Bei der Berechnung der Kündigungsfrist ist zu beachten, dass der Sonnabend bei der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien als Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, mitzuzählen ist, weil er ein Werktag im Sinne des gesetzlichen Regelung ist (hierzu mehr …). Der soziale Widerspruch ist nach § 574 b Abs. 2 Satz 1 BGB spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich gegenüber dem Vermieter zu erklären.

• Vorsorglich um angemessenen Ersatzwohnraum kümmern und die Bemühungen sorgfältig dokumentieren: Zur Wahrung der Rechte im Rahmen eines Antrages auf Gewährung einer Räumungsfrist (§ 721 ZPO) oder von Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO) im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens ist es von besonderer Bedeutung, umgehend nach Erhalt der Kündigung sich gleichwohl der eigenen Einschätzung der Wirksamkeit der Kündigung zumindest rein vorsorglich um angemessenen Ersatzwohnraum zu kümmern und die Bemühungen im einzelnen zu dokumentieren. Dazu gehört es die Kontaktdaten des möglichen Vermieters, Lage und Größe der infrage kommenden Wohnung sowie die verlangte Miete und den Grund des Scheiterns eines Vertragsabschlusses zu benennen.

• Geltend gemachte Eigenbedarfsgründe ggf. unter zur Hilfenahme eines Detektiven überprüfen: Es kann sich lohnen, den vorgetragenen Eigenbedarf bereits vor Anstrengung eines gerichtlichen Verfahrens zu überprüfen, da es nicht selten vorkommt, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht ist. Dabei kann es sich lohnen, die Dienste einer Detektei in Anspruch zu nehmen.

• Entscheiden, ob zu der Eigenbedarfskündigung über den Einwand eigener soziale Härte hinaus zu den geltend gemachten Eigenbedarfsgründen Stellung zu nehmen ist. Da eine frühzeitige Stelungnahme zu den Eigenbedarfsgründen dazu führen kann, dass der Vermieter seine Eigenbedarfsgründe weiter substantiiert, oder sich auf die Einwände des Mieters einrichtet, kann es angezeigt sein, zunächst zu den Gründen zu schweigen, auch wenn es einem dazu drängt Stellung zu nehmen.

• Stets darauf bedacht sein, nicht frühzeitig einen etwaigen Auszug abzulehnen, weil das bereits eine Klage des Vermieters auf zukünftige Räumung auslösen kann.