“Holzklausel” in Mietverträgen über Wohnraum

Der Bundesgerichtshof hatte sich in seinem Urteil vom 22. Oktober 2008 (Az.: VIII ZR 283/07) über die Wirksamkeit einer Mietvertragsklausel zu entscheiden, die den Mieter verpflichtete, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile (sog. “Holzklausel”) einzuhalten.

Sachverhalt

Die Parteien des Rechtsstreites hatten einen Mietvertrag geschlossen, der eine sog. Schönheitsreparaturenklausel enthielt. Diese Klausel sah unter anderem folgende Bestimmung vor:

“Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.”

Bei Beendigung des Mietverhältnisses weigerten sich die Mieter, Schönheitsreparaturen durchzuführen, weswegen der Vermieter entsprechenden Schadensersatz forderte, der ihm vor dem Amtsgericht Hamburg Altona (Az.: 316 C 233/06) zugesprochen worden ist. Auf die Berufung der Mieter hatte das Landgericht Hamburg die Klage abgewiesen.

Gründe

Auf die Revision des Klägers hat der Bundesgerichtshof nun entschieden, dass die umstrittene Mietvertragsklausel wirksam ist und die Mieter daher zum Schadensersatze verpflichtet sind. Zur Begründung hat der Bundesgerichtshof sich auf seine kürzliche Entscheidung zur Farbwahl bei laufenden Schönheitsreparaturen gestützt.

Im Urteil vom 18. Juni 2008 (Az.: VIII ZR 224/07) hatte der BGH bereits ausgesprochen, dass eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel, die den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite (“neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten”) vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist, den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Dasselbe gülte für die Holzklausel, soweit sie die “farbig gestrichenen” Holzteile betrifft. Sie lege den Mieter nicht auf einen bestimmten Farbton fest, sondern lasse ihm neben dem ursprünglich vorhandenen Farbton einen ausreichenden Entscheidungsspielraum in der Bandbreite heller Farbtöne zu.

Sie differenziere nämlich zwischen

    • “farbig gestrichenen” Holzteilen, die außer in dem ursprünglichen Farbton auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden können und bestimme lediglich für
    • “lackierte” Holzteile, daß diese in dem bei Vertragsbeginn “vorgegebenen” Farbton zurückzugeben sind.

Überdies beschränke sich die Klausel in ihrem unmittelbaren Anwendungsbereich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Auf diesen Zeitpunkt bezogen sei sie schon deswegen unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellungen entsprechenden farblichen Gestaltung der Wohnung nicht mehr bestünde, das gegen das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farblichen Gestaltung zurückzuerhalten, abzuwägen wäre.

Vielmehr würde ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mieter sich schon während des laufenden Mietverhältnisses bei einem Neuanstrich der Holzteile von der Überlegung leiten lassen, dass er bei der Farbwahl, die nicht der für den Zeitpunkt der Rückgabe vereinbarten entspricht, Gefahr läuft, bei seinem Auszug den Anstrich erneuern zu müssen, auch wenn dies nach dem Grad der Abnutzung noch nicht erforderlich wäre. Die daraus resultierende faktische Einschränkung der Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ist jedoch hinzunehmen.

Dagegen sei das Interesse des Vermieters zu schützen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird.

In Bezug auf “lackierte” Holzteile fehlt es allerdings an einem Gestaltungsspielraum hinsichtlich der farblichen Gestaltung, weil die Klausel den Mieter insoweit auf den allein zulässigen ursprünglichen Farbton festlegt. Bei umfassender Würdigung der hierdurch berührten Interessen der Parteien ist aber auch diese weitgehende Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeit des Mieters nicht zu beanstanden. Denn auf Seiten des Vermieters fällt der Umstand ins Gewicht, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur – anders als bei einem deckenden Farbanstrich – eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanzverletzung zur Folge hat, ist dem Mieter aber nicht gestattet.

Fotos: ebraxas – Fotolia, ©weyo – stock.adobe.com

“Holzklausel” in Mietverträgen über Wohnraum